在万通的资金战略上，增资扩股、引入泰达仅仅是第一步，目前国际私募正在进行之中，而最终目标则是在香港红筹股上市 

　　中国房地产报记者 王芳洁 北京报道

　　再次走出北京，万通用了八年时间。 

  　　“今年年底之前，我们会在长三角和天津拿地。”8月30日，万通地产商用物业事业部总经理许良飞在接受本报记者专访时透露。

　　在过去的一年时间，万通一口气将三块地收入囊中。而这一次，触角则伸向了更远的长三角，全国化扩张的图谋初现端倪。

　　目前，亟待解决的问题是其谋求扩张所带来的资金压力。和国内大多数房地产公司一样，万通面临着融资渠道过于单一的问题。

　　在万通的资金战略上，增资扩股、引入泰达仅仅是第一步，目前国际私募正在进行之中，而最终目标则是在香港红筹股上市。

　　新一轮扩张

　　这并不是万通的第一次扩张。

　　1992年至1995年，万通实行“多元化市场扩张”战略。北京、上海、深圳、广西等地都曾有过万通的身影，触角更是伸向了地产、金融、制药等多个领域。

　　1996年之后，万通将业务收缩到了北京一地的地产业务。直至2004年其联手天津泰达，僵局才真正被打破。在此之前，除了在海南拿了一块地之外，万通几乎没有走出过北京。并且，由于各种问题，海南项目至今没有启动。

　　对于新一轮扩张，万通地产公共关系部经理张志喜认为将其范围定义为全国化并不准确，“准确的说法是大北京(北京、天津)、长三角和西南三个区域的布局。并且万通将延续以往的高端路线，包括高档住宅和写字楼。”

　　尽管在北京，万通以写字楼万通新世界起家，之后又以万通发展大厦(国航大厦)、通润商务花园等项目在写字楼市场上占据重要一席，许良飞却表示，未来万通的目标是，将万通中心复制到每一个主流城市，但对于北京的商用物业市场则非常慎重。

　　走出北京之后，万通中心首先选择了长三角和天津。

　　在天津，由于联姻泰达，万通拥有得天独厚的优势，其战略投资方泰达拥有逾5000亩的土地储备。已经到手的三块地中，有两块来自泰达。但由于三块地全部都是住宅用地，万通一直在寻找合适的万通中心用地。据许良飞介绍，目前公司已经将目标锁定两块地，其中一块也属于泰达。

　　早在一年多以前，万通已决定进入长三角区域。尽管今年上半年一系列宏观调控措施使长三角的房地产市场“涨势”受挫，万通的扩张计划仍未改变。甚至，万通认为这正是一个入市的好时机。“别人不看好时，万通进入的成本将更低。今年以来，长三角地区的土地价格已有所下降。”许良飞说，“我们将以招拍挂的形式拿地。这将是一块很大的地，不仅包括万通中心，也包括住宅。”

　　考虑到成本，上海被排除在此次拿地计划之外，“除非有很好的机会，否则万通将只在上海开发住宅项目，不会开发商业地产项目。”

　　寻求私募

　　一直以来，银行贷款是国内非上市公司的主要资金渠道。尽管万通旗下已经有了一家上市公司——万通先锋置业(600246，该公司的主营业务现在主要定位于开发低密度高端住宅)，但按照规定，子公司为上市公司，母公司是不可以使用其在股市上融得的资金的。所以万通也和大部分公司一样，在整个开发周期里都面临着巨大的还款压力。

　　为了拓宽融资渠道，万通开始积极寻求私募。

　　中信证券分析师王德勇向记者解释，非上市公司的增资扩股都可以称为私募，无论其对象是国内资金还是国外资金。

　　2002年，和华润分家后，华远向京泰公司和首创集团各扩股12%，2个月内募得两亿资金即是一次成功的私募。今年4月，上实发展和美国柯罗尼投资集团合资成立的扬子基金整栋购买远洋新干线D座亦是私募。实际上，万通增资扩股给泰达也是私募。

　　当然，国内私募市场的实力是不可以和国外相提并论的。因此，万通将目光瞄准了国际市场，希望在公司和项目两个层面上进行私募。

　　北京万通董事局主席冯仑曾向包括本报记者在内的相关媒体较为详尽地披露了其战略计划：“万通将会在2005年完成一次国际私募，并争取在海外红筹上市。如果万通要达到资本市场的要求，土地和项目的储备要在400万平方米以上，税后净利润要在5亿港币以上，上市当年市值40亿港币以上。万通将跻身于国内房地产业的前五名。”

　　然而，直到今年8月，两项计划的结果都尚不明朗。此时，北京万通中心已经盖到了17层，10月份即将封顶。为了尽快回笼资金，北京万通中心采取了散售的形式。

　　“尽管大大小小的国外基金都曾找过我们，但目前为止，还没有洽谈成功的。”许良飞介绍说，万通不愿意在价格上有所让步，是国外基金放弃万通中心的主要原因。

　　以冯仑的个性而言，万通中心的散售显然是一个无奈的选择。许良飞向记者表示，目前万通中心的资金都是短期资金，仅够维持1~2年的开发。显然这并不能满足冯仑希望在主流城市复制万通中心的要求。许良飞透露，未来万通中心将借鉴国外商用物业的运作模式，在项目启动之前先寻找投资伙伴。

　　“如果没有新的投资伙伴介入，拿地会非常慎重。除非是商用和住宅综合的大地块，我们才会综合考虑。”许表示。

　　红筹上市？

　　国际私募只是实现海外上市的重要一步。

　　业内人士分析，国际投资机构可以帮助万通在海外上市，而上市也为国际投资机构日后的退资预留了一条通道，退出机制被国际投资机构十分看重。

　　考虑到红筹股股份再融资能力强，并且全部股份可以上市流通，万通决定以红筹股形式在香港上市。

　　然而，王德勇和宏源证券分析师陈新梅都认为万通通过红筹股上市的可能性极小。

　　他们分析说，由于红筹企业注册地点不在内地，而且更多受香港联交所的管辖与制约，中国证监会监管时常有鞭长莫及之虑，因此对红筹企业在审批方面控制极严。特别是在1998年亚洲金融风暴之后，香港股市每况愈下的大背景之下，中国证监会更加强了对红筹形式的严控。此前通过红筹上市的企业大部分都是各地政府的窗口企业，以国资背景居多。

　　雪上加霜的是，国家外管局于今年年初发布的《关于完善外资并购外汇管理有关问题的通知》(11号文件)和《国家外汇管理局关于境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记有关问题的通知》(29号文件)几乎挡住了民企跨境换股的所有去路，以至于锁住了红筹上市的大门。

　　目前，万通已经取得了在海外注册公司的资格，完成了红筹上市的第一步。然而，红筹上市的路途实很遥远，行亦艰难，内部人士坦言，万通已做好了失败的心理准备。